Как грамотно арендовать помещение под свой бизнес

Выбирая помещение, предприниматель чаще всего обращает внимание на его месторасположение.

Игорь Носков
управляющий партнер юридической корпорации АМТ niu@gkamt.ru
Понятно, что это влияет на проходимость потенциальных клиентов и, в конечном итоге, прибыль бизнеса. Но не менее важно присмотреться и к арендодателю. От него зависит, какие соседи появятся у вашей компании, насколько презентабельно будет выглядеть здание и насколько комфортные условия будут созданы для вашего дела.

ПРОВЕРКА. Сначала нужно убедиться, что, договариваясь об аренде, вы ведете переговоры с единственным собственником. Если их несколько, то договариваться и заключать договор придется с каждым из них. Иначе затем договор аренды может быть оспорен совладельцем, не участвовавшим в процессе переговоров. Для выяснения вопроса о собственнике, запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Можно заключить договор субаренды с другим арендатором, но только если это условие прописано в его договоре.

Выписка из ЕГРП позволит также выяснить, не находится ли здание в залоге, не ведутся ли по нему судебные споры. Иначе уже новый собственник может попросить вас съехать или выставит неприемлемые условия.

ДОГОВОР. С арендодателем необходимо подписать договор аренды. Должен быть письменный документ, подтверждающий условия сделки, никакие устные договоренности затем не могут быть оспорены в суде.

В текст договора следует постараться вписать максимально выгодные для предпринимателя условия. Советую обратить внимание на следующие моменты.

1. Условия аренды. Следует указать фиксированную сумму выплат или формулу для ее расчета с постоянными составляющими (если будут переменные составляющие, размер платежа может меняться каждый раз). Также обозначить дату платежа и способы его внесения. Пропишите, что арендная плата может повышаться только по соглашению сторон. Тогда собственник помещения не сможет увеличивать плату по своему желанию.

2. Оплата коммунальных платежей. Обозначьте, кто будет этим заниматься и в какие сроки. Стоит прописать, какие штрафные санкции последуют в случае невыплат.

3. Проведение ремонта. В документе должна содержаться инструкция на тот случай, если во время действия договора зданию будет причинен вред или выйдут из строя коммуникации. Надо сразу договориться, кто будет все это устранять, за чей счет и в какие сроки. Если ремонт требуется на момент подписания договора, то это необходимо указать. Чтобы при расторжении договора арендодатель не обвинил Вас в причинении вреда и не требовал компенсации на проведение ремонтных работ.

4. Особые условия использования помещения. Если для Вашего бизнеса важно, чтобы по соседству не появилось шумных соседей, обозначьте это требование в договоре. Это особенно актуально для владельцев хостелов и гостиниц, частных дет­ских садов.

5. Прекращение отношений. Заключая договор, уже думайте о том, как он будет расторгнут. Оговорите, в какие сроки по истечении срока аренды предприниматель освобождает помещение, вывозит необходимое оборудование, мебель и технику. Не забудьте про возврат обеспечительного платежа и описание тех ситуаций, при которых он частично или целиком остается у арендодателя.

Договор должен быть подписан собственником помещения или уполномоченным лицом, которое имеет на это письменное разрешение.

Договор, заключенный более чем на год, следует зарегистрировать в Росреестре. Это требование предусмотрено Гражданским кодексом и является обязательным.

Не жалейте времени на составление текста договора, его согласование с другой стороной и внимательное прочтение перед подписанием. Все это, в конце концов, может защитить Вас от недобросовестного арендодателя и неприятных ситуаций, связанных с арендой.

Не платить

Если в нарушение условий договора собственник повышает в одностороннем порядке плату, не спешите вносить новую плату. Это автоматически означает, что Вы принимаете новые условия расчета. Оспорить новую ставку можно в суде.

Досрочное расторжение договора

Возможно только тогда, когда одна из сторон существенно нарушила условия договора (например, арендодатель не производит капитальный ремонт в обозначенные сроки). В остальных случаях в договоре надо прописать возможность компенсации и ее размеры, если кто‑то решит прекратить отношения аренды досрочно.

Три реинкарнации «Дель Пары»

Игорь Пре­ображенский
сооснователь кафе «Дель Пара»

Нижегородское кафе «Дель Пара» трижды меняло помещение. С первого места сооснователь заведения Игорь Преображенский решил съехать, потому что собственники помещения резко подняли аренду. Кроме того, они отказались заключать договор более чем на год. Следующее место арендовали у знакомого предпринимателя на пять лет. Когда закончились пять лет аренды, Игорь Преображенский и его партнер решили с арендой не связываться. И новое помещение под кафе они уже купили.

Игорь Преображенский рекомендует подгадывать, чтобы объективные причины переезда совпадали с субъективными ощущениями, что бизнес находится на пике. «То есть, ты уходишь с места, не когда оно начинает стагнировать, а наоборот: ты достигаешь пика — и переезжаешь», — продолжает совладелец «Дель Пары».

«Помещение под производство лучше покупать, под магазин — арендовать»

Ольга Косец
Владелец и руководитель швейного производства «Софиано»
Владелец и руководитель швейного производства «Софиано» Ольга Косец за свою жизнь переезжала вместе с бизнесом столько раз, что об этом можно написать книгу.

«Переезжать с производством, да еще и со швейным — сущий ад, поэтому идеей фикс десяти лет моей сознательной жизни была покупка помещения для фабрики. Но прежде, чем все‑таки его приобрести, я таскала свое оборудование по всему Краснодару. Требования к помещению довольно-таки специфические, и найти подходящее достаточно сложно.

На взгляд Ольги Косец, производство лучше размещать либо у надежных арендодателей, либо пытаться приобрести площади в собственность. «Пик стоимости недвижимости приходился на 2005‑2010 годы, и сегодня на падающем рынке осуществить подобное шансов гораздо больше», — считает предпринимательница.

А вот с покупкой торговых площадей она бы не советовала торопиться, поскольку убеждена, что отдельно стоящие здания интересны только в случае организации в них магазинов шаговой доступности или для предоставления повседневных услуг. Более перспективными для роста и поддержания постоянного потребительского спроса являются торговые центры.

Подготовлено совместно с порталом biz360.ru