Формат Light Industrial: аудитория и перспективы

Александр Подусков, директор департамента девелопмента компании KR Properties

Light Industrial – набирающий популярность и активно растущий сегмент недвижимости. Он представляет собой офисно-производственные комплексы, в которых представлены блоки относительно небольшой площади. Такие предложения рассчитаны на малые и средние компании из различных областей реального бизнеса. Здесь они могут разместить как непосредственно производство и склад, так и офисы и даже шоурум. Как правило, для таких предприятий очень важно нахождение всех объектов в одном месте, в том числе потому что это сокращает издержки на изготовление продукции и на логистику.

Говоря о производстве, многие представляют себе большие заводы, расположившиеся во внушительных по площади зданиях или даже в нескольких корпусах. Но есть и совсем другой тип производств, представленный малым и средним бизнесом (МСБ). Таким предприятиям не требуется значительных пространств для организации бизнеса, однако им также необходимы качественные помещения. Пока формат Light Industrial только начинает свое развитие на рынке Москвы, поэтому предлагаю разобраться, чего же резиденты ждут от подобных проектов, а главное, на кого рассчитаны данные предложения?

Кто клиент?

Количество небольших производственных компаний активно растет, и это объясняется несколькими причинами. В первую очередь, развитие технологий позволяет организовывать полноценные производства на сравнительно скромных площадях. Во-вторых, в текущих экономических условиях открыть малый или средний бизнес значительно проще – затрат на это нужно сравнительно немного, а если правильно выбрать нишу, то можно обеспечить себе стабильный спрос.

Как итог, предприятий реального сектора из категории МСБ открывается довольно много и в самых разных отраслях. Например, это издательства и оперативная полиграфия; фасовка и упаковка продуктов питания (финальные стадии производства); изготовление некоторых видов стройматериалов, а также жидких или пастообразных продуктов; производство в формате отверточной сборки, опытно-конструкторские проекты и многое другое. С точки зрения рынка недвижимости к данной группе можно причислить и интернет-магазины. Конечно, у них другое направление бизнеса, но в целом примерно те же требования к помещениям (подробнее – чуть ниже).

Получаем, что у девелоперов образуется довольно обширная, а главное, перспективная и постоянно растущая группа арендаторов или покупателей со схожими запросами. Статистика подтверждает данный вывод – ежегодный объем спроса со стороны таких компаний оценивается примерно в 1 млн кв. м. Что касается предложения, то 8% от общего объема индустриально-складских площадок приходится на лоты площадью
до 600 кв. м, 17% – 600–2 500 кв. м. Конечно, большая часть рынка все еще ориентирована на большие производственно-складские комплексы, однако доля сектора МСБ все же довольно заметна – 25%. При этом очевидная особенность текущей ситуации – дефицит качественных проектов для малых или средних производств.

Что предлагает рынок?

Сейчас на рынке небольшим компаниям реального сектора часто приходится довольствоваться помещениями посредственного качества. Зачастую речь идет о комплексах, расположенных в Подмосковье и относящихся к категориям C и D (на них приходится около 70% от общего предложения). Типичный пример – корпуса бывшего завода, поделенные на мелкие лоты. При этом сам факт «разрезания» общей площади на части еще не делает помещения действительно подходящими для предприятий малого и среднего бизнеса.

Нахождение за МКАДом в большинстве случаев становится негативным фактором как для собственно сотрудников компании, так и для ее клиентов. Большинство таких «перекроенных» зданий не могут похвастаться наличием необходимой инфраструктуры, а инженерные коммуникации здесь если и заменены на современные, то лишь частично. Ведь эти здания были построены еще в советское время (в крайнем случае – в 90-е годы), а ремонт перед выводом проекта на рынок обычно проводится скромный.

За неимением лучшего резиденты подстраиваются под предлагаемые им проекты. К сожалению, некоторым предприятиям это не дает возможности получить должную отдачу от бизнеса, в полной мере раскрыть свой потенциал, наиболее эффективно наладить производственные и сбытовые процессы. Высокотехнологичным компаниям, которых довольно много в рассматриваемом секторе, нужны высокие полотки для размещения оборудования и налаживания производства, удобные погрузочно-разгрузочные зоны, хорошие склады. Необходим и представительный офис, куда можно пригласить клиентов и партнеров, –это также способствует развитию бизнеса. Спрос на проекты, отвечающие всем перечисленным требованиям, есть, однако сами проекты пока в дефиците. К счастью, рынок начал меняться в лучшую сторону.

Что отличает формат Light Industrial?

Light Industrial изначально ориентирован на небольшие и средние предприятия реального сектора и предлагает им оптимальные условия, особенно по сравнению с «непрофильными» проектами. Формат Light Industrial отличает, во-первых, продуманное деление на лоты, учитывающее потребности своих резидентов. Например, в нашем проекте «Городской технопарк PERERVA» предусмотрены помещения площадью от 160 до 600 кв. м, причем их планировку владелец определяет самостоятельно: производство, офис, шоу-рум и т.д. – здесь разместится все, что нужно для бизнеса. Склад можно организовать в рамках собственного модуля, а можно обратиться к услугам терминала компании «Сити-Бокс», который уже открылся. Общая площадь «Городского технопарка PERERVA» составит 29,8 тыс. кв. м.

Еще одна важная черта качественного проекта Light Industrial – хорошая транспортная доступность. С одной стороны, она позволяет оптимизировать затраты бизнеса на логистику и доставку товаров по городу. С другой – удобное расположение оценят сотрудники компании, клиенты, партнеры и т.д., что также окажет положительное влияние на бизнес. Помимо этого, очень важно обеспечить резидентов подходящими условиями для разгрузки и отгрузки товаров – эта деятельность сопровождает работу всех производств и интернет-магазинов. Поэтому в «Городском технопарке PERERVA» у каждой компании будет свой вход, погрузочно-разгрузочный въезд, подъемник.

Резиденты оценят новейшие инженерные коммуникации, придуманную инфраструктуру, красивый и функциональный дизайн. Все это прямо или косвенно ведет к максимальной отдаче от бизнеса и его устойчивому росту. В свою очередь, соседство высокотехнологичных компаний рождает новые партнерства, способствует взаимному развитию и дает устойчивый синергетический эффект. Данную особенность также можно отнести к важным достоинствам «Городского технопарка PERERVA».

Почему формат Light Industrial будет успешен?

Развитие данного формата закономерно вытекает из увеличения количества небольших производств: рост спроса с их стороны заставит девелоперов увеличивать соответствующие предложения. Кроме того, оценив преимущества таких проектов, как «Городской технопарк PERERVA», клиенты поймут, что им необязательно ютиться в неудобных, непродуманных помещениях, ведь рынок наконец-то предлагает им достойную альтернативу.

Отмечу, что за рубежом Light Industrial представлен уже достаточно широко, и, скорее всего, эта тенденция распространится на российские города. Как правило, производства в рамках Light Industrial экологичны, не влияют на окружающую среду, а значит, могут располагаться вблизи жилых домов. Учитывая плотность городской застройки, такая особенность формата становится весьма актуальной, и это еще одна причина, почему Light Industrial будет востребован в больших городах, прежде всего в Москве.