Хорошо, когда бизнес попадает в историю

Приобретать и арендовать исторические особняки у города становится все выгоднее

Анна Паничкина, индивидуальный предприниматель, взяла по программе льготной аренды первую чугунную трамвайную остановку. Памятник архитектуры находится в Тимирязевском районе по Красностуденческому проезду. Сооружение было построено в 1926 году по эскизам архитектора Евгения Шервинского. Остановка появилась во времена первого столичного парового трамвая. С ней связаны личности не только именитых архитекторов, разработавших проект, но и писателя Константина Паустовского. Он работал кондуктором на маршруте трамвая № 27, который останавливался в этом месте. Сегодня павильон полностью восстановлен, в результате город и его жители получили возможность сохранить уникальное сооружение, а предприниматель – вести бизнес, продавая пассажирам продукты, полезные мелочи.
– Плюс льготной аренды – это возможность на 49 лет снять объект культурного наследия и платить за это ставку один рубль за один квадратный метр. К тому же, поскольку помещение не находится в собственности, нет имущественного налога, что составляет существенную экономию. Я вижу большое преимущество в этой программе, у меня на паях в аренде еще два исторических помещения. В них мы открываем гостиницы. Исторические здания, которые используют предприниматели для бизнеса, не только помогают улучшать имидж компаний, но и добавляют стоимости конечному продукту. Предприниматель имеет замечательную возможность – с одной стороны делать полезные вещи для общества, сохраняя памятники архитектуры для будущих поколений, а с другой – развивать бизнес в исторических особняках.

«Расположение объекта – это ключ к успеху»

Памятники архитектуры имеют серьезные ограничения. Вписать современную планировку в старый конструктив – задача не из легких. Так, если нельзя изменять фасад и имеется только один вход в здание, то на выходе мы получим объект с большим количеством коридоров, которые «съедят» полезную площадь здания. Объект культурного наследия в итоге дороже реставрировать, чем строить аналогичный объект с нуля. Так, к примеру, на Никольской улице инвестор столкнулся с тем, что в ходе реставрации постоянно появлялись дополнительные ограничения, которые не были учтены в исходных документах. В результате сдача объекта была задержана на полтора года, инвестор наверняка выбился из сметы, но все элитные квартиры, которые были воссозданы в данном здании, были раскуплены по высоким ценам задолго до сдачи здания. В восстановленных объектах имеется добавленная стоимость, которая может при определенных обстоятельствах с лихвой покрывать все понесенные затраты.
Если говорить о назначении объектов культурного наследия, то легче их адаптировать под коммерческую недвижимость, а выгоднее – под жилую. При выборе объектов культурного наследия я бы посоветовал инвесторам ориентироваться в первую очередь на локацию – безусловно, она ключ к успеху.

«История здания влияет на его капитализацию»

Основной плюс ОКН – то, что мы называем «трофейнностью». Это или уникальное архитектурное решение, или история владения, связанная с каким‑то интересным историческим персонажем. Все это может положительно влиять на капитализацию здания. Люди сегодня обратились к своему прошлому, начинают уважать историю и ценить поиски истоков.
У таких объектов есть свои сложности, но они в основном связаны с их приспособлением под современное использование. Все‑таки в XVII–XIX веках стандарты были другие: низкие потолки, маленькие окна, деревянные перекрытия. Современным нормативам соответствовать им не всегда получается. Но растущий интерес к участию в торгах показывает, что люди пытаются если не смириться, то приспособиться к таким условиям.
Правда, большого опыта работы с такими строениями пока нет ни у кого – город относительно недавно стал выставлять такие объекты. Однако уже есть понимание, как можно сделать из исторического здания выгодный коммерческий проект. Например, сделать из него современный продукт и выгодно продать.
При покупке или аренде таких зданий инвестору в первую очередь стоит решить вопросы его легитимности. А также стоит знать, что затраты предстоят серь­езные. И зачастую это становится уже не инвестиционным, а меценатским проектом.

«Памятникам подходит программа «один рубль…»

Покупка объектов культурного наследия – это в чем‑то лотерея. Можно купить здание по стартовой цене, если не будет ни одного участника аукциона, а бывает, что цена увеличивается в десятки раз. Правильная стратегия для инвестора зависит от многих факторов. Первый тип инвесторов интересуется площадками до 50 миллионов рублей. В этом сегменте больше всего конкурентов на торгах, поэтому выгодно выкупить такие объекты весьма проблематично.
Второй тип инвесторов готов выкупить помещение по цене 70–200 миллионов рублей. Конкуренция за лот заметно ниже. И третий тип – это квалифицированные инвесторы, которые рассматривают объекты от 500 миллионов рублей. В этом случае шансов сделать выгодное приобретение больше.
Думаю, что для памятников архитектуры больше подходит программа «Один рубль за один квадратный метр».
Инвесторам, присматривающимся к таким сложным, но, без сомнения, интересным зданиям, как объекты культурного наследия, я бы посоветовал тщательно изучать техническую документацию, постоянно мониторить информацию о поступающих в продажу зданиях. И прежде, чем приобрести или арендовать ОКН, нужно тщательно изучить не только ограничения, которые возложены на него со стороны Департамента культурного наследия, но и окружение, провести изыскательские работы, настроиться на то, что при реализации проекта нужно приглашать консультантов, архитекторов. Но, без сомнения, среди ОКН, которые реализует город, есть очень ценные лоты.

33
объекта
арендовали предприниматели у города по программе «Один рубль за один кв. метр»

В столице насчитывается свыше 4000 зданий – памятников истории и культуры. Одни из них имеют федеральное, вторые – региональное значение. При этом примерно треть из них нуждается в восстановлении. Часть зданий город реставрирует сам, другую предлагает отремонтировать частным инвесторам – они могут или приобрести объект культурного наследия, или арендовать его на длительный срок, воспользовавшись одной из городских программ. Например, «Один рубль за один квадратный метр». При этом владельцу или арендатору такого здания предстоит провести полный комплекс работ, предусмотренных законодательством по охране объектов культурного наследия (ОКН).
Однако, судя по спросу на такие лоты, предстоящие затраты инвесторов не пугают – и роуд-шоу по представлению таких объектов, и торги, организуемые Департаментом города Москвы по конкурентной политике, собирают довольно широкую ауди­торию.
О том, чем привлекают бизнес такие строения и на что следует обращать внимание при их выборе, рассказывают эксперты рынка недвижимости.

На торгах
Объект культурного наследия регионального значения «Доходный дом А. И. Синицына, 1909 г., архитектор С. М. Гончаров»
ЦАО, Благовещенский переулок, дом 3, строение 1
Назначение: Нежилое / Свободное
Площадь объекта: 97,4 кв. м
Начальная цена: 19,5 млн руб.
Прием заявок: до 15 января 2020
Проведение торгов: 23 января 2020

Выявленный объект культурного наследия городской усадьбы Чернцовой-Варгиных-Барановых XVIII–XIX веков.
ЦАО, Пятницкая улица, дом 14, строение 13
Назначение: Гостиничное
Площадь объекта: 1 012,4 кв. м
Начальная цена: 141,6 млн руб.
Прием заявок: до 17 января 2020
Проведение торгов: 23 января 2020