Советы юриста. Является ли стена помещения собственностью владельца

Сдаю помещение в аренду, помещение угловое. Раньше на торце висели вывески арендаторов, проблем не было. Сейчас новый арендатор помещения повесил на торец баннер, в ТСЖ сказали, что жильцам не нравится. Предложили снять, заплатить за баннер или созвать собрание собственников. Стена моего помещения моя собственность или нет?

Для точного ответа на поставленный вопрос необходимо понимать, какая именно конструкция установлена на фасаде здания. Для вывесок, не содержащих рекламной информации, не требуется согласования с собственниками помещений дома. Если установлена рекламная конструкция, такое согласование необходимо.

Обоснование позиции:

В письме ФАС РФ от 15.03.2010 N АК / 6745 дается оценка необходимости согласования вывесок на жилых домах с собственниками помещений в этих домах.

В письме сказано, что согласия собственников не требуется, если размещаются вывески с информацией, не являющейся рекламной. Например, получать согласование не нужно при установке на фасаде вывески с названием организации. Указанная позиция поддерживается и судебными решениями (Постановление от 22.12.2014 N Ф07–9927 / 2014 по делу N А56–77154 / 2013, Постановление от 12.02.2015 N Ф07–1199 / 2014 по делу N А56–81124 / 2013).

Для рекламной информации применяются другие правила. Баннер представляет собой графическое изображение рекламного характера. Реклама на фасадах размещается в порядке, установленном ФЗ N 38‑ФЗ от 13.03.2006 «О рекламе».

Учитывая положения ст. 19 указанного ФЗ, баннеры могут размещать их владельцы, по соглашению с собственником имущества, на котором размещен баннер. При этом в статье содержится ограничение: если для установки рекламных конструкций необходимо использовать общедомовое имущество, размещение конструкции возможно только с согласия собственников помещений в доме.

Для установления баннера в таком случае понадобится договор с ТСЖ или управляющей компанией. Статья 44 ЖК РФ определяет: общим собранием собственников определяются лица, которыми будут заключаться договоры об использовании общедомового имущества, в том числе договоры на размещение рекламных конструкций. Заключая договор, выбранное лицо представляет всех собственников.

Состав общедомового имущества определяется Жилищным Кодексом РФ в ст. 36 и уточняется Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006. В соответствии с п. 3 ч. 1 статьи 36 ЖК РФ и п. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества, утвержденных вышеуказанным Постановлением, к общему имуществу собственников помещений в доме относятся ограждающие ненесущие и несущие конструкции дома. Поскольку фасад является частью несущих конструкций дома, он входит в состав общедомового имущества.

Таким образом, если на фасаде здания установлена вывеска с информацией, не носящей рекламного характера, требования ТСЖ неправомерны. Поскольку вывеска не является рекламной конструкцией, требования ФЗ «О рекламе» на нее не распространяются.

Если на фасаде размещен баннер, требование его снять или созвать собрание собственников для дальнейшего утверждения правил установления конструкции, законны. Поскольку фасад здания является общим имуществом собственников, для правомерной установки баннера владелец конструкции должен заключить соответствующий договор с организацией, занимающейся управлением домом и выступающей от имени собственников.

В рассматриваемом случае это ТСЖ. Сроки, на которые заключаются договоры на размещение рекламных конструкций, в том числе баннеров, определяются субъектами РФ, однако договор не может заключаться на срок меньше пяти и больше десяти лет.

Анна Коняева, руководитель «Центра правового обслуживания»