Память в аренду

Как культурное наследие столицы помогает бизнесу войти в историю

Программа льготной аренды объектов культурного наследия «1 руб за 1 кв. м» действует в столице уже седьмой год. Предпринимателям, решившим развивать свой бизнес в исторических апартаментах, предстоит восстановить их изначальный облик. При этом их нередко ожидают интересные открытия. Подробнее о том, что скрывается за фасадами многих каменных шедевров, рассказывает архитектор-реставратор Татьяна Борисова.
За ее плечами – почти пять десятилетий восстановительных работ, в том числе на таких знаковых объектах, как Архангельский собор в Кремле и Нилова пустынь в Тверской области. С последней она и ведет отсчет своего реставрационного стажа.

От Кремля до трамвайной остановки

– В 1972 году я пришла в мастерские Всесоюзного научно-производственного реставрационного комбината. Меня тянуло к старине, я хотела поначалу заниматься реставрацией живописи. Но попала в реставрацию архитектурную, и мне это настолько понравилось, что осталась, – вспоминает она. – Здесь каждый раз открываешь что‑то новое. А те знания, которые ты применял на одних памятниках, совсем не обязательно, что пригодятся на других.

В этих мастерских, считавшихся тогда лучшими в стране, она работала в бригаде Владимира Игнатьевича Якубенина, которая одновременно вела объекты тогда в Калининской, а ныне Тверской области и занималась реставрацией московского Кремля.

Татьяна Александровна продолжает заниматься реставрацией и сегодня, уже выйдя на пенсию. Сегодня как сотруднику РСК «Гефест» ей все чаще приходится работать с объектами, которые предприниматели берут в аренду по программе «1 рубль за 1 кв. метр». За эти работы она уже получила ряд премий «Московская реставрация» – в частности, за палаты Зиновьева в Афанасьевском переулке, усадьбу на Николо-Ямской и дом Гусевых на Полянке, а также – за знаменитую на всю Москву историческую тамвайную остановку «Красностуденческий проезд» и ряд других.

Статус и его сюрпризы

Хотя нередко такие объекты заставляют понервничать.

– Арендатор не всегда представляет, какие работы можно, а какие нужно выполнять на объектах культурного наследия, – поясняет Борисова. – Порой он изначально не вникает в статус помещения, а иногда это обманчивое впечатление складывается из‑за одного только его вида – на торги нередко выставляется здание в руинированном состоянии, и кажется, что его можно быстро привести в порядок «традиционным» способом.

Но до начала всех работ необходимо провести историко-библиографические исследования – все памятники находятся под присмотром Департамента по культурному наследию города Москвы, и его собственник или арендатор подписывает с этим ведомством охранные обязательства – целый перечень мероприятий, которые он должен сделать. И при этом его ждут всевозможные открытия.

Предмет гордости

Как пример – здание в Хохловском переулке, 10, где Татьяна Сергеевна еще ведет реставрационные работы.

– Это межевая московская канцелярия XIX века – трехэтажное здание приличной площади. Пожар уничтожил его крышу, и из‑за постоянных протечек памятник пришел в ужасное состояние. И со стороны казалось, что достаточно вынести оттуда мусор, оштукатурить стены, сделать новые перекрытия, настелить крышу – и здание готово к новой жизни, – рассказывает архитектор.

Но как только рабочие сбили внутри штукатурку, открытия посыпались «как из ведра». Были, в частности, обнаружены детали декора трехсотлетней давности: выяснилось, что в основе этой канцелярии – главный дом городской усадьбы XVII века, который за свою историю сменил ряд владельцев, в том числе князей Голицыных.

Изначально это было двухэтажное здание со сводчатыми потолками и резными объемными наличниками, кокошниками в шесть рядов и пилястрами в виде колонн с хомутами. Это очень богатый и, главное, редкий для Москвы декор.

И Татьяна Борисова, как архитектор-реставратор, потребовала сделать два больших зондажа, по кусочкам восстановить декоры и XVII, и XIX вв., чтобы показать, каким здание было прежде. Но новый арендатор не был готов ни к таким открытиям, ни к такой работе – это ведь и удорожание сметы, и увеличение сроков. Тем не менее он обязан их выполнить.

«Вы будете этим гордиться!» – поначалу уверяла предпринимателя реставратор. Но после того, как сняли строительные леса, надобность в таких словах отпала: к зданию потянулись многочисленные экскурсии – оно мгновенно превратилось в местную достопримечательность.

Воодушевленный арендатор тут же включил в дизайн-проект еще больше зон для открытия, чем изначально рассчитывали реставраторы. Сегодня, к примеру, здесь можно увидеть печуру XVII века.

История или кошелек

Но часто арендаторы, восстанавливая исторические памятники, выбирают себе подрядчика для реставрации «кошельком». Нередко низкая смета приводит и к соответствующему качеству. Татьяна Сергеевна рассказывает, как еще четыре года назад ее компания присматривалась к уникальному деревянному дому в центре города. Но владелец пригласил других исполнителей и… сейчас Борисовой с коллегами предстоит делать корректировку, чтобы исправить и довести до конца то, что не сделали другие: снимать, например, вагонку, чтобы показать исторический фасад этого дома.

– Конкуренция на нашем рынке довольно высокая. Но если раньше здесь было множество сомнительных компаний, то сегодня к работам допускаются только реставраторы соответствующего уровня подготовки – для их отбора Минкульт Москвы проводит квалификационные комиссии, – поясняет Борисова.

Уход за памятником и… уход от него

Итогом работы реставратора становится подробный отчет, в котором не только прописана вся история восстановительных работ, но и приложены рекомендации по дальнейшему использованию памятника: что нужно делать и как ухаживать за таким объектом.

Причем самостоятельно арендатор все эти работы проводить не может – на производство ремонта или ремонтно-реставрационных работ он должен получить разрешение в Департаменте по культурному наследию города Москвы и делать все под его же надзором. При этом он не может нанять людей с улицы – все это должна выполнять лицензированная организация. И эту обязанность с него никто не снимет на весь срок аренды.

Оглядываясь на памятники, которые ей удалось вернуть к жизни, Татьяна Борисова даже затрудняется назвать предмет своей гордости:

– Люблю тот объект, которым занимаюсь сейчас, – это похоже на работу художника: пока он рисует, он любит свое произведение, а после его надо отпустить в жизнь. В нашей профессии без этого тоже нель­зя, но, выполнив работу, расстаешься с ней и переключаешься на другое здание.

1 рубль за 1 квадратный метр

Льготная программа аренды «1 рубль за 1 квадратный метр», направленная на восстановление разрушающихся памятников архитектуры, реализуется в Москве с 2012 года. Ее условия позволяют инвесторам арендовать исторические здания на 49 лет по ставке один рубль за один квадратный метр в год. Льготная ставка начинает действовать только после того, как собственник вернет постройке исторический облик – провести научную реставрацию объектов участники программы обязаны за пять лет.

Право аренды

Выиграть право аренды объектов культурного наследия инвесторы могут на открытых аукционах, которые проводит Департамент города Москвы по конкурентной политике. Стартовая стоимость аренды рассчитывается по среднерыночным показателям. Конкуренция на торгах по программе «1 рубль за 1 квадратный метр» очень высокая: в ходе торгов цена лотов увеличивается в среднем в 11 раз.

25 объектов культурного наследия,

находившихся в аварийном состоянии, реализовано в рамках программы льготной аренды. На 16 из них уже проведена комплексная реставрация. При этом большая часть памятников архитектуры восстановлена частными инвесторами за последние три года: в этот период работы завершились в 10 зданиях.

Мнение инвестора

Дмитрий Мурин, индивидуальный предприниматель:

Я выиграл аукцион на право льготной аренды объекта культурного наследия – доходного дома Карла Мазинга в Малом Знаменском переулке.

Не первый раз участвую в торгах на право аренды городской недвижимости – благодаря победе в одном из аукционов мне уже удалось открыть кофейню на Арбате. Правда, помещение потребовало капитального ремонта. И к тому, что исторический памятник тоже достанется в не самом благоустроенном виде, был готов, сразу закладывал средства на его восстановление. Зато не ожидал такого ажиотажа: торги именно за объект культурного наследия – мой первый опыт, а на выбранную площадку претендовали сразу 16 участников.

В итоге за время аукциона ее цена выросла вдвое. А после оказалось, что и подготовка всей необходимой документации – тоже дорогое удовольствие. Поэтому всем новичкам советую готовиться к тому, что такой объект потребует еще дополнительных 25 процентов к сумме, которую придется выложить за него на аукционе.

Пока я прохожу все стадии согласования документов на реставрацию, но уже от первоначального замысла – открыть в историческом здании шоурум, решил отказаться. Изучив окрестности Знаменки, пришел к выводу, что здесь мало небольших кафе. Думаю, что переоборудовав антресоли дома Мазинга в кофейню, я привлеку внимание и жителей, и гостей Хамовников и смогу в довольно короткий срок окупить вложения».