«Давайте жить дружно!»

Как заработать на аренде меблированных комнат

Квартирный вопрос, как отмечал булгаковский персонаж, испортил москвичей. Спустя, считай, столетие Colife — управляющая компания на рынке недвижимости, ситуацию решила исправить. Пускай пока не с нравами, но с жилплощадью: она стала активно продвигать в российской столице сеть коливингов. От английского coliving — «совместная жизнь». Слово вроде новое, а формат похож на старый: многим он напоминает советские «коммуналки». Но есть ряд принципиальных отличий. Во-первых — это сервис:

— Все уже привыкли, что вызванное такси приезжает через две минуты, а выбранные онлайн-продукты через пятнадцать минут доставляют на дом. Мы учли этот тренд и сделали такой же сервис по аренде жилья, — рассказывает Артем Бабинов, основатель Colife. — Нас выбирают те, кому важно иметь хорошее и недорогое жилье рядом с работой.

А также, стоит отметить, приятных соседей. Таких, которых не гарантирует ни общага, ни отель. И это, пожалуй, самое главное в коливингах. Ведь здесь живут люди-единомышленники, не случайно, а направленно предпочитающие сформированное комьюнити и активное общение уединенному варианту аренды. Под одной крышей собираются разные люди, но близкие по духу и идеям. Другими словами, коливинг — это прежде всего выбор: определенного качества жилья и уровня его обслуживания, а также людей, которые всегда рядом.

на 30% ниже проживание в коливинге, чем аренда «однушки» в районе

от 15 тыс. руб. — стоимость одного спального места в коливинге

— Наши постояльцы — это молодые активные ребята от 20 до 35 лет, которые приехали в Москву учиться, закончили вуз и теперь полностью сфокусированы на работе, у них нет ни времени, ни желания заниматься бытом. Обычно это специалисты креативных профессий с доходом выше среднего, — поясняет Артем. — Мы не просто сдаем им меблированные комнаты со всем необходимым, а предоставляем сервис: регулярную уборку, починку электрики и сантехники, сбор и передачу показаний счетчиков. У каждого коливинга своя консьерж служба, которая принимает и отрабатывает заявки от постояльцев.

Артем Бабинов и сам из таких — молодых да креативных: окончил Ульновский университет по специальности «мировая экономика», приехал в Москву продолжать образование в «Высшей школе экономики». Параллельно с учебой занялся онлайн-ритейлом. И всегда находился в поиске новых трендов:

— Мы с моим будущим бизнес-партнером внимательно изучали рынок — какие бизнес-модели наиболее востребованы, какие из них быстро растут в других странах, — вспоминает основатель Colife. — Увидели, что большие перспективы у аренды меблированных квартир — этот формат набирал обороты по всему миру, и в Азии, и в Европе, и в США. Мы решил взять эту модель на вооружение — в России коливингов тогда еще не было.

Тогда — это почти четыре года назад. Артем вместе с компаньоном решили рискнуть и на собственные средства арендовали квартиру на Соколе. Сами ее отремонтировали, сами обставили, сами нашли жильцов. Затем сняли вторую жилплощадь, третью.

— Мы поняли, что спрос есть, продукт людям нужен. И также быстро поняли, что для такого проекта выгоднее иметь собственную ремонтную бригаду…

300 квартир-коливингов предлагает Colife в Москве

58 апартаментов — в доме-коливинге в Лефортово

«Человеческий фактор»

Сегодня в Colife суммарно работают 80 человек. В структуре компании есть отдел аренды, сотрудники которого договариваются с собственниками о найме нового жилья, а также отдел обработки заявок на проживание. Есть отдел дизайна — все квартиры выдерживаются в едином минималистичном скандинавском стиле. Есть и свои бригады строителей, а также ряд других подрядчиков, которые готовы в короткий срок привести арендуемое жилье к необходимому уровню требований.

— Наш проект маломаржинальный, — поясняет Артем, — поэтому нам крайне важно быть высокоэффективными на каждом шагу: качественно и быстро отремонтировать жилье и также быстро его сдать в аренду, а после оказывать хороший сервис нашим жильцам и собственникам. Нужно тщательно анализировать каждый этап, четко вписать его в имеющийся бюджет. Плюс различные неожиданности, которые подстерегают, например, на стадии ремонта — никогда не знаешь, какой может вскрыться «сюрприз» в процессе и во что он обойдется. Ведь если этого не сделать уже в самом начале, то вылетишь из запланированной суммы и в итоге получишь рентабельность ниже, чем рассчитывал.

В целом коливинги оказались сложным операционным бизнесом — «самым сложным, с которым мне приходилось сталкиваться», признается Бабинов. На входе в любой бизнес, при построении модели, все кажется проще и быстрее, чем на самом деле. Но еще более сложным в этом процессе оказался «человеческий фактор».

— В первую очередь это бизнес отношений — ты обязан наладить очень хорошие связи с большим количеством людей, с которыми постоянно контактируешь, — рассказывает Артем. — С одной стороны, это арендодатели — люди со своими и ожиданиями, и особенностями, и с ними необходимо доверительное общение в первую очередь. Эту сторону мы полностью берем на себя — жильцы с хозяевами не взаимодействуют. Мы вообще вы ступаем буфером между арендодателями и арендаторами — принимаем на себя все сложности коммуникации и с теми, и с другими.

Стоит сказать, что в управлении Colife сегодня свыше 300 квартир по всей Москве. А это к тому же еще и 300 собственников со своими привычками: некоторые из них, например, раньше любили «зайти к жильцу попить чаю»…

от 20 до 35 лет — возраст жильцов в коливинге

Бизнес больших объемов

Но компания продолжает наращивать базу.

— Этот бизнес возможен только на больших объемах, при нескольких десятках квартир он вообще нерентабелен. И это очень долгие деньги — каждый наш проект окупается в среднем за два года, поэтому большой конкуренции здесь нет: в России мало кто на рынке аренды готов ждать так долго, — говорит Артем. — Но мы строим большую компанию, и чтобы расти, мы постоянно реинвестируем средства — за всю нашу деятельность мы ни копейки не вытащили из бизнеса, все, что зарабатываем, вкладываем обратно.

При этом компании удается поддерживать свои расценки на очень демократичном уровне — они одни из самых низких по соотношению «цена-качество» в столице. В этом принцип Colife прост: цена на проживание в ее коливингах устанавливается примерно на 30 процентов ниже стоимости аренды самой дешевой «однушки» в районе. Так, к примеру, если арендовать комнату на двоих, то одно спальное место обойдется в 15-20 тыс. руб. Хотя есть и отдельные комнаты от 24 тыс. руб. Также компания сдает меблированные «однушки» и «двушки» с разбросом цен от 35 до 140 тыс. руб. Причем, как отмечает Артем, эти тарифы не пришлось менять даже после февраля этого года, когда часть постоянных клиентов уехала за пределы страны или вернулась в родной регион.

При этом на входе постояльцу приобретать ничего не нужно — в любой квартире от Colife есть не только мебель, но и минимальный набор посуды и техники. Ранее вся обстановка и утварь закупались в Ikea. И компания успела сделать приличный запас ее вещей до ухода бренда из России — еще на стадии, когда начал расти курс доллара. А сейчас к тому же нашла аналоги от российских поставщиков, и также начала с ними работать.

— И мы по-прежнему готовы брать в аренду квартиры у собственников, пре доставляя им стабильный пассивный доход: вне зависимости от заселения жилплощади они получают фиксированную сумму — это рыночная ставка по аренде жилья в данном районе, — отмечает руководитель Colife.

Более того, добавляет Бабинов, они также открыты к предложениям от девелоперов — компания готова взять в управление их здания. Такой опыт у нее уже есть: в конце 2021 года она от крыла дом-коливинг в Лефортово, где сдает отдельные студии с санузлами и свежим ремонтом — всего 58 апартаментов, для которых также предусмотрены бесплатные кофе, вода, коворкинг и еженедельная уборка.

— Это наш первый такой проект, и сразу успешный «первый блин», который не «комом», — смеется Артем. Сей час цены на аренду здесь начинаются от 50 тыс. руб. за студию.

Эмираты, далее — везде?..

А уже свой следующий «блин» он отправился «выпекать» в… Дубай. Здесь в феврале 2022-го открылись первые коливинги Colife на Dubai Marina — одном из престижнейших районов города с большим количеством ресторанов и пляжей.

— Мы несколько раз считали экономику других российских городов, но рентабельности для себя не видели даже в Питере: ставки на аренду там ниже московских, а ремонт квартиры стоит столько же. Поэтому пошли в Дубай — здесь большой спрос на аренду жилья, высокие цены, люди больше зарабатывают. Это очень хорошие условия и для нас, и для наших клиентов: ежемесячная аренда комнаты в дубайских коливингах стоит примерно 4000 дирхам. Тут же тридцатиметровая студия обходится уже 8000 дирхам, — рассказывает Артем. — Мы ждем, что нашими клиентами станут как местная молодежь, так и наши соотечественники, эмигрировавшие в эту страну. Мы даже открыли услугу для российских инвесторов по покупке недвижимости в Дубае — поможем подобрать, купить, управлять ей в дальнейшем. Например, инвестор может получать 10 процентов годовых только арендного дохода.

После Эмиратов компания намерена двинуться в Саудовскую Аравию:

— Сегодня наша модель успешно работает по всему миру, и пока нет причин, по которым она может свернуться: она приносит очевидные выгоды и арендодателям жилья, и его арендаторам, — делится планами руководитель Colife.

Но и не думает забывать про Москву:

— Нашим клиентам, например, нравится, что они могут приехать в столицу с одним чемоданом и заселиться в тот же день — у других на это уходит неделя. У нас спрос всегда превышает предложение, это подтверждение того, что мы делаем хороший и нужный продукт. — Поэтому уже в этом году мы планируем увеличить в Москве количество арендуемых квартир вдвое, а выручку довести до 600 млн руб.